Transmission immobilière : transmettre un bien ou des parts de société ?

Plus un patrimoine immobilier est important, plus la façon de le transmettre à la génération suivante a un impact sur le coût fiscal et la paix familiale.

Donner ou transmettre un bien en direct

Vous pouvez transmettre un bien immobilier en :

Donation de votre vivant ;
Ou via la succession au décès.

C’est la solution la plus intuitive :

Vous donnez (ou léguez) un appartement, une maison, un terrain ;
Les enfants deviennent copropriétaires en indivision.

Inconvénients fréquents :

Vous perdez, en principe, la maîtrise du bien (sauf montage particulier) ;
La gestion en indivision peut être compliquée (décisions à l’unanimité ou à la majorité, volonté de vendre divergente, etc.).

2. Transmettre des parts de société (SCI ou autre structure)

Si les biens sont détenus via une société (en pratique souvent une SCI), vous pouvez transmettre :

Non pas directement les biens,
Mais des parts sociales.

Intérêts majeurs :

Vous pouvez rester gérant : vous conservez la main sur la gestion, tout en donnant des parts ;
Vous organisez la transmission progressivement (donations échelonnées de parts) ;
Les statuts permettent de mieux encadrer les relations entre enfants associés (clause d’agrément, pouvoirs du gérant, règles de majorité).

Exemple :
Un couple détient plusieurs appartements via une SCI.
À partir de 60 ans, ils commencent à donner chaque 10–12 ans une partie des parts à leurs enfants.
Ils restent gérants, perçoivent une partie des revenus, et étalent la transmission tout en optimisant l’usage des abattements fiscaux.

3. Intégrer la notion de démembrement (nue‑propriété / usufruit)

La question du démembrement (donner uniquement la nue‑propriété, conserver l’usufruit) est centrale en matière de transmission : elle permet souvent de :

Réduire la base taxable aux droits de donation,
Conserver l’usage du bien ou les loyers,
Préparer la transmission sans perdre le contrôle.

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